7월부터 담보대출 규제가 추가로 실시된다고 합니다. 최근까지 부동산 관련하여 대출에 대한 규제가 많이 되었으나, 추가로 발표되었는데요, 개인별 DSR 40%를 단계적으로 확대를 실시하고, 비담보대출을 받을 때도 LTV70% 적용한다는 골자입니다. 담보대출 규제 실시 DSR40%와 LTV70% 적용에 대하여 알아보겠습니다.
4.29 부동산 대책 담보대출 규제 실시 DSR40% LTV70 적용
2021년 7월부터 규제지역에서 6억 원 초과 아파트를 대상으로 주택담보대출을 받을 때 총부채 원리금 상환비율인 DSR의 개인별 40%가 적용된다고 합니다.
- 소득 범위 내에서 대출을 이용하던 실수요자의 경우 대출한도의 영향을 크지 않다고 합니다. 반면, 소득을 초과하는 과도한 금융차입을 통해 부동산 등에 투자하는 투기수요의 경우 상대적으로 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다.
- DSR 중심 구제 체계로의 전환은 그동안 금융사 건전성 측면에서 운용되던 가계대출 규제 체계를 금융 선진국처럼 소비자보호 중심으로 전환해 나가는 의의가 있다고 합니다. LTV의 경우 충분한 담보를 확보하도록 해서 금융회사의 손실을 최소화하는 구제인 반면에, DSR의 경우 차주가 "갚을 수 있는 만큼만" 빌려주도록 하여 차주를 보호하는 것이라고 설명을 했습니다.
1. 4.29 부동산 대책 담보대출 규제 실시_ DSR 40% DSR이란?
2. 4.29 부동산 대책 담보대출 규제 실시_ LTV 70% LTV란?
3. 4.29 부동산 대책 담보대출 규제 실시_ DSR LTV 7월부터 실시되는 규제
4. 4.29 부동산 대책 담보대출 규제 실시_ DSR단계적 확대
5. 4.29 부동산 대책 담보대출 규제 실시_ 금융지원 확대 부분
1. 4.29 부동산 대책 담보대출 규제 실시_ DSR 40% DSR이란?
총부채 원리금 상환비율(Debt Service Ratio)이라고 불리는 DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말합니다. 즉 총 대출 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중으로 금융위원회가 가계부채를 줄이기 위해 대출 상환 능력을 심사하는 지표입니다.
DSR은 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 까다롭습니다.
2. 4.29 부동산 대책 담보대출 규제 실시_ LTV 70% LTV란?
주택담보대출비율(Loan-to-Value ratio)라고 불리는 LTV는 주택 가격에 비해 주택담보 대출금액이 어느 정도 차지하는지를 나타내는 비율입니다. 은행의 주택담보대출 취급 및 한도를 산정하는 기준의 하나인데요, 즉 담보인정비율은 부동산 등을 담보로 대출하는 경우 부동산 감정가액의 일정 비율 이내에서 대출을 하도록 하여 리스크를 관리하는 제도입니다.
예를 들어 아파트의 담보인정 비율이 60%이고, 4억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대 금액은 2억 4천만 원(4억 *0.6)이 됩니다.
3. 4.29 부동산 대책 담보대출 규제 실시_ DSR LTV 7월부터 실시되는 규제
7월부터 규제지역에서 6억 원 초과 아파트를 대상으로 주택담보대출을 받을 때 총부채 원리금 상환 비울이 개인별 40%가 적용됩니다.
또한 5월부터 토지, 상가, 오피스텔 등 비주거용 부동산 담보대출을 받을 때 현재 주택과 마찬가지로 담보인정비율 LTV이 도입됩니다. 즉 대출 한도가 시가의 최대 70% 이하로 제한되고, 특히 토지거래허가구역 내 비주거용 부동산은 LTV가 40%로 제한됩니다.
4. 4.29 부동산 대책 담보대출 규제 실시_ DSR단계적 확대
금융당국은 차주 단위 DSR적용 대상을 오는 7월부터 2023년 7월까지 단계적으로 확대한다고 합니다. DSR이란 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다. 지금까지는 은행별로 DSR평균치를 40%로 맞추면 되었기 때문에 개별 차주에 따라 40% 넘게 대출을 받는 경우가 있었다고 합니다.
투기지역 및 투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택을 사거나 연소득 8천만 원이 넘는 사람이 신용대출 1억 원 이상을 받을 때만 차주별로 DSR40% 규정이 적용되어었습니다. 하지만 7월부터는 차주별 DSR적용 대상이 전체 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)의 시가 6억 원 초과 주택으로 넓어집니다.
모조건 제한만 하면 재정상 어려운 분들에게도 피해를 입을 수 있기 때문에 예외사항이 있습니다.
소득 외 상환재원이 인정되거나 정책적 필요성이 있는 경우 적용이 제외되는 대출이 있습니다. 1) 소득 외 상환재원이 인정되는 대출(전세자금 대출, 예. 적금담보대출, 보험계약대출), 2) 정책적 목적의 대출(서민금융상품, 정부. 지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출 등), 3) 소액대출(3백만 원 미만 등) 등 기타 적용 실익이 크지 않은 경우에는 DSR규제 제한에서 제외됩니다.
하나 더 추가로 집단대출(중도금, 이주비 대출)은 DSR산정 시 포함되지 않는다고 합니다. 중도금 대출의 경우 향후 잔금대출을 통해 대환 되는 것이 관행인 만큼, 적용 배제 기준에 따라 적용대상에서 제외됩니다. 단, 잔금대출 전환 시에는 DSR기준에 따라 적용됩니다.
5. 4.29 부동산 대책 담보대출 규제 실시_ 금융지원 확대 부분
이번 4.29 부동산 대책에 제한만 있는 것은 아닌데요, 금융지원을 확대하는 부분도 있기는 합니다.
서민, 청년층 주거 사다리 금융지원을 확대하는 방안인데요, 금융당국은 현재 소득이 낮으나 장래 소득 증가 가능성이 큰 청년층에 대해서 DSR산정 시 '장래 소득 인정기준'을 활용하여 늘린다는 것입니다.
고용 노동통계 중 연령별 소득 자료를 우선 활용하고, 기타 다양한 통계자료 등도 활용할 수 있도록 금융권 가이드라인을 마련한다고 합니다. 그런데, 과연 얼마나 인정을 해주게 될지 통계는 얼마나 정확할지가 관건입니다.
또한 올해 하반기 중으로는 40년 초장기 모지기 상품이 나올 예정입니다. 청년층(만 39세 이하), 신혼부부 대상으로 정책 모기지에 만기 40년 대출을 도입해 원리금 상환 부담을 줄여주는 상품이라고 합니다.
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